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住宅ローン繰上げ返済
繰上げ返済でトクする
繰上げ返済でトクするためには、いくつかの鉄則があります。まず、同じ金額を繰上げ返済する場合なら、返済を開始してから、できるだけ早く繰上げ返済したほうが、総額の支払うべき利息が少なくて済みます。
例えば、35年の元利均等返済で、金利3％、1000万円の住宅ローンについて、100万円を繰上げ返済しようとした場合を例にとってシミュレーションしてみましょう。
まず、返済開始から1年後に100万円繰上げ返済した場合には、総返済額から、約157万円の利息を支払わなくてすみます。しかし全く同じ条件で3年後に繰上げ返済をしようとしたた場合では、支払わなくて済む利息は約142万円と約15万円減ってしまいます。
更にこれが、10年後になると、トクする利息はたった99万円にまで減ってしまい、1年目に繰上げ返済するのとくらべて、58万円の差額が生まれてしまいます。
なかなか、返済開始1年後からまとまった金額を返済するというのは難しいかもしれませんが、繰上げ返済を見込んだ生活設計をするというのも重要です。
また1つだけでなく、複数のローンを契約している方の場合、どのローンを先に繰上げ返済するかということも重要になります。優先順位をつけるなら、（1）『金利の高いもの』（2）『返済期間の長いもの』（3）『ローン残高の多いもの』となります。
例えば、元金1000万円、1年後に100万円繰上げ返済する場合、金利3％のローンでは、トクする利息は約123万円ですが、金利4％のローンでは約155万円と、30万円近くの差額が生じます、このように金利が高いものほど繰上げが有利になります。
この優先順位を照らし合わせて、繰上げ効果の高い、高金利ローンから先に繰上げ返済することを検討しましょう。
繰上げ返済手数料比較
繰上げ返済の条件は住宅ローンを契約している金融機関によって異なります。住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の場合では、1カ月前までに、現在返済している金融機関に申し出ればいつでも繰り上げ返済が可能ですが、繰上げ返済できる金額は100万円以上になります。
銀行の住宅ローンの場合は、返済額の1カ月分単位（ボーナス返済併用の場合は6カ月単位）から繰上げ返済可能というケースが多いようです。
また、繰上げ返済には、手数料が必要になり、この繰上げ手数料も、金融機関によって異なります。住宅金融支援機構では、月々の返済額を変えずに、返済期間を短縮する「期間短縮型」で3,150円ですが、それ意外のケースでは5,250円必要となります。しかし、「フラット35」なら繰上げ手数料はかかりません。
また、銀行の場合、ローンの種類によっても異なりますが、たとえば変動金利や固定金利なら期間短縮型で3150円、固定金利選択型で期間短縮型なら3万1500円などと、大きくことなります。
最近では、インターネットバンキングを利用することで、支払う利息の性格なシミュレーションすることも可能な銀行もあり、インターネットで繰上げ返済手続きをすることで、一部の繰上げ返済手数料が0円になる銀行もあります。
このように、何年かに1度とは言え、繰上げ返済手数料にも大きな差額が生まれますので、無駄なく繰上げ返済するようにしましょう。
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