tag:01jyuron.oftt.net,2008://2 2007-08-12T04:20:27Z 住宅ローンの金利・控除・減税の情報と住宅ローン・シュミレーションと借り換え比較ガイド。金利動向、変動金利、変動金利、シュミレーション計算方法、返済のアドバイザー相談ガイド。住宅ローンの審査基準と事前審査の仕組とは？ Movable Type 3.34 tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.2 2007-04-06T02:27:43Z 2007-04-24T01:44:57Z

住宅ローンは住宅金融公庫や財形に代表される公的ローンと銀行などの民間ローンの2種類あります。銀行にとって住宅ローンは安定した収入（金利）が長期に渡って見込める魅力のある商品です。

住宅ローン比較（公的ローン 民間ローン） 住宅を購入する際に資金を借り入れる、住宅ローンにも様々な種類があり、比較検討に悩まれる方も多いと思います。住宅ローンを組む際の金融機関は大きく分類すると、住宅金融支援機構（旧 住宅金融公庫）や財形に代表される公的ローンと一般的な銀行から直接融資してもらう民間ローンの2種類に分けることが出来ます。 住宅ローンを利用するときにはまず、返済が楽な、返済済の負担の少ない＝金利の低いローンが第一候補に挙げられます。一般的に、住宅ローンは、公的ローンも民間ローンも、他の種類のローン（マイカーローン、教育ローン等）に比べて金利は低めに抑えられています。 しかし、借り入れる金融機関や、購入する物件の種類によっては、金利に違いが発生します。この金利の差は、比較するとほんの数％の違いかもしれませんが、0.1％の差でも住宅のような数千万円から数億円といった高額商品を20年・30年と20年・30年と長期にわたり返済していくものなので、金利の差は、たとえ0.1%であっても後々の返済金額に大きな影響をもたらすのです。 低金利と言えば、公的ローンが最初の候補に挙がります。住宅金融公庫、財形などの公的ローンは、元々の金利が低金利であるだけでなく、いろいろな割増融資を組めた多くのメリットがあります。実際に住宅ローンを利用するには、複数の公的ローンや民間ローンを組み合わせることも可能です。 ちなみにローンの金利の種類には、固定金利制と変動金利制の2種類があります。ローンを申し込んだ時点での金利が、返済終了時まで変わらず固定で適用されるのが固定金利です。金利の低い時に申し込めば、後に高金利になっても、契約時の低金利のまま返済ができて有利ですし、毎月の返済額も一定なので、ライフプランを安心して、計画的に設計することが可能です。 一方で、ローンを申込んだ時点の金利に関わらず、数年間隔で、市場金利に連動し金利の見直しをするのが変動金利です。数年後の金利がローン契約時よりも低くなれば、返済金額は低くなりますが、逆に金利が上がってしまえば返済金額は当初計画よりも高くなってしまうというものです。 住宅金融支援機構（旧 住宅金融公庫）でローンを組んだ場合の借入金返済は、基本的に固定金利が適用されます。ローン契約時には、今後の金利動向の予測も含めて検討することが重要となります。

銀行住宅ローン金利比較

住宅ローンは、貸す側である銀行にとってみれば安定した収入（金利）が長期に渡って見込める、優良商品です。また、銀行は住宅ローンを組むことで、その顧客に対してマイカーローンや教育ローンなどの様々なローンや、投資信託や外貨預金などの金融商品を提案しやすくなります。 このように、住宅ローンは、それ自体も魅力的な商品ですが、住宅ローンを組んでくれた顧客に対して、他の金融商品のアプローチが出来るという点でも、銀行にとっては魅力的な商品の１つなのです。 しかし、住宅ローンは通常20年・30年と長期に渡る契約であるため、銀行は借り主の契約時点での返済能力を査定するためのノウハウはあっても、20年・30年と長期にわたりその返済能力が本当に継続するかどうかまでは、査定できません。 例えば、ローンを組んでいる借主が、不慮の事故等により、多大なローンを残して亡くなってしまうケースもあり得ます。ですから銀行は、住宅ローンを契約する際には、団体信用生命保険に加入することを、その条件の1つにしているのです。 団体信用生命保険とは、住宅ローンの借り主が、病気や事故などで死亡し、返済が出来なくなってしまった場合に、ローンの残額をその保険金で補うための保険です。また、任意で火災保険なども用意している銀行もあります。 銀行は住宅ローンの不良債権化を未然に防止するために、慎重にリスクヘッジをしていると言う訳です。今後も、銀行にとって最大の優良商品である、住宅ローンに対する様々な戦略は、市場の自由化に伴いますます加熱していくものと予測されます。]]> tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.3 2007-04-06T02:55:03Z 2007-04-24T03:15:02Z

住宅ローン借り換え目安は「残高が1000万円以上」「借りているローンの金利が１％以上」「返済期間が10年以上」などです。住宅ローンアドバイザーは住宅ローンを簡単に説明できるスキルをもった人です。

住宅ローン借り換え比較と金利 住宅ローン借り換え（乗り換え）には様々なパターンがあります。 ・公的ローン → 民間ローン ・民間ローン → 民間ローン（同一金融機関内で借り換え） ・民間ローン → 民間ローン（金融機関を変えて借り換え） それぞれのパターンで、借り換えができる人とできない人や、借り換えにより、メリットのある場合とメリットが無い場合などがありますので、よく比較検討することが重要です。 住宅ローンの借り換えを比較検討する場合のポイントには、住宅ローン借り換えには費用がかかるという点が挙げられます。特に費用が大きくなるのは、金融機関を変えて住宅ローンの借り換えを行う場合ですので、注意が必要です。 住宅ローン借り換え費用の例 【 抵当権抹消費用 】 ローンを組んだ金融機関が債務の担保として設定した抵当権を抹消するために必要な費用 【 登録免許税 】 家を新築したり、マンションを購入したりした人が、不動産登記をする際に発生する税金 （この他にも、司法書士手数料、保険手数料、印紙代などがあります） 住宅ローン借り換えを検討する際には、以下の３つの目安を満たしているかどうかがポイントです。 ・ローン残高が1000万円以上ある ・現在借りているローンと比較して、金利が１％以上低い ・返済期間が10年以上ある この3つとも該当する場合は、前述の借り換えに必要な費用の合計と、住宅ローン借り換え後の支払い総額との差を計算し、住宅ローン借り換えを検討するようにしましょう。 住宅ローン借り換えをする場合の金額ですが、住宅金融支援機構（旧 住宅金融公庫）の場合は100万円からで、民間ローンでも50万円から10万円単位といったパターンが一般的です。 借り換えの際に支払う手続き費用や、金利差額を考えると、住宅ローンの借り換え金額が大きければ、大きいほど借り換えが有利になりますので、返済期間中にタイミングを見計らい住宅ローン借り換えを実施するのが賢い選択と言えそうです。

住宅ローンアドバイザー

住宅ローンアドバイザーとは、金融商品の中でも、住宅ローンに特化したアドバイザーで、最近話題の資格として注目を浴びています。 住宅ローンアドバイザーは個人や企業が独自に定めている資格ではなく、国土交通省が住宅供給業者と作った調査研究会の中で、住宅ローンのスペシャリストのアドバイザーを育成しようと提言された資格です。 この住宅ローンアドバイザーは世の中にたくさんある住宅ローンの商品を熟知した、住宅ローンのプロフェッショナルで、住宅ローンを組もうと考えている人たちに、住宅ローンの種類やそれぞれのメリット・デメリットなどをわかりやすく説明、アドバイスすることのできる、スキルが必要とされます。 今までは住宅ローンを組もうとすると、不動産業者に任せきりになることが大半でした。しかし、住宅ローンアドバイザーの誕生により、住宅ローンアドバイザーに相談することによって、住宅ローンを組んだ本人が住宅ローンに関する知識を深め、熟知することで、自ら管理できるようになると言えます。 人生の大きな買い物である住宅。その住宅を購入する上で必ずと言って良い程必要になる、住宅ローン。この何千万円という金額の住宅ローンを何十年という長期間にわたって返済していくことになるのです。 この大切な住宅ローンのことを、住宅ローンを組む契約者本人がしっかりと把握し、理解することで、住宅ローンを組む人のライフプランに合わせて、無駄なく計画的に返済していくことを助けることが、住宅ローンアドバイザーの大切な役目なのです。]]> tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.5 2007-04-06T04:03:30Z 2007-04-11T01:16:35Z

住宅ローン減税は住宅ローン控除とも呼ばれ住宅ローンを組んで家を買ったり建てたりした場合やリフォームした場合にローン残高に応じて所得税が減税される制度です。

・住宅ローン又はリフォームローンの返済期間が10年以上であること ・住宅の用途は主に居住用でローンを組んだ本人が入居すること ・マイホーム取得後やリフォーム完了後半年以内に入居すること ・購入する家やマンションの床面積は50平方メートル以上であること ・年間の所得金額が、3,000万円を越えないこと この条件を満たしていれば、基本的には住宅ローン減税を利用することができますまた、この条件から、ローンを組んだ本人が、実際に入居することなく、投機目的などで家やマンションを取得する場合には住宅ローン減税は適用されず、あくまでも、住居用として、実際に入居することが、住宅ローン減税を適用するための前提であるということが言えます。]]> tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.6 2007-04-06T04:11:02Z 2007-04-11T01:46:46Z

住宅ローン減税といえば最大減税額ばかりに目がいきますが、支払う所得税の金額が少ないとこの減税枠を使い切れない場合があります。

住宅ローン減税の内容 住宅ローン減税の内容について、どれくらい減税の恩恵を受けることができるのでしょう、その中身を確認しておきます。 現在の住宅ローン減税制度は平成16年（2004年）から平成20年（2008年）までに、住宅を購入、新築、又はリフォームして入居を開始した場合、入居開始後10年間にわたって住宅ローン減税が適用されます。 例えば平成16年（2004年）に入居した場合を例にとると、年末のローン残高の限度額が最大5000万円で控除率は1%、つまり最大で50万円の控除うけることができます。この最大50万円の控除が最長で10年間適用されるので、最大で500万円の減税を受けることができるというわけです。 このように、平成16年居住開始分については10年間で最大500万円の減税を受けることが可能ですが、この減税額は、平成17年入居分からは年々減少し、住宅ローン減税適用最後の年である、平成20年入居開始分については10年間で最大160万円までと年々減税額は減少し入居が遅れるほど、住宅ローン減税の恩恵が少なくなってしまいます。 住宅ローン減税現行制度による入居年毎の最大減税額は以下の通りです。 平成16年（2004年）入居開始　最大500万円 平成17年（2005年）入居開始　最大360万円 平成18年（2006年）入居開始　最大255万円 平成19年（2007年）入居開始　最大200万円 平成20年（2008年）入居開始　最大160万円 5000万円のローンを組んだ方の場合、入居開始が4年違うだけで、最大360万円の減税額の差が生じるという訳です。決して小さい金額ではありませんので、大切な検討の材料になるかと思います。

住宅ローン減税改正制度

住宅ローン減税の減税額は、年末の住宅ローン借入残高の1％という点が協調され、最大控除誤解されやすいのですが、住宅ローン減税は所得税の控除であるため、実際に納めた所得税額の範囲内での減税となります。つまり実際に収めた所得税額以上に控除されるということはないということです。 これにより、これまでの住宅ローン減税制度では毎年の税金控除限度額が大きく、この減税枠を最大限まで活用するには、ある程度の所得税を納めているということが前提でした、このため、多くの方が控除枠を最大限まで利用しきれていないというのが現状ではないでしょうか。 そこで平成19年度の税制改革では、住宅ローン減税の「適用選択」が盛り込まれました。これは、従来の住宅ローン減税制度は残したまま、新たに、トータルの減税限度額は変えずに、毎年の減税限度額を引き下げて減税適用期間を10年から15年に延長した制度が導入されたのです。 どちらの制度でも累計の減税限度枠は変わりませんが、住宅ローンを組む納税者は収入やローンの返済計画にあわせ、従来の住宅ローン減税と、新たな減税制度と、どちらか有利なほうを選択することで、所得税の少ない人でも減税枠をフル活用できるようになりました。]]> tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.24 2007-05-10T03:52:16Z 2007-05-10T03:59:20Z

住宅のローンは担保型ローンで、土地や建物に抵当権を設定するローンです。住宅ローンの金利は固定金利型と変動金利型とがありますが、最近ではこの二つをあわせた返済プランもあります。

住宅をどれだけの低予算で建てられるのかは、小さなコストダウンが不可欠と言えるでしょう。しかし、全体的な住宅資金が計画されていなければ、コストダウンの計画ももちろん成り立ちません。 自己資金はどれくらいあるのか、どこからいくら借りられるのか。資金計画の全体像を整理するところから、住宅建築が始まります。 住宅のローンは担保型ローンで、土地や建物に抵当権を設定するローンです。これは、どうしても返済ができなくなってしまったような万一の場合に、融資先が土地や建物を差し押さえて処分してお金を回収するシステムです。 ローンの返済が終了するまでは、「自分の家であってないような、居心地の悪さを感じるのでは？」とお思いでしょうが、担保が設定できる分だけ、低金利かつ長期で返済できるところがメリットといえます。 住宅ローンの融資額は、原則として工事費の80％です。では、自己資金が20％あればいいのかというと、それとはまた違うのです。住宅建築には、工事費以外にも現金払いの諸費用が必要となります。 諸費用がいくらになるかはケースバイケースですが、仮に工事費の10％を見込むとすれば、2000万円の住宅で200万円、3000万円の住宅なら300万円かかります。資金の借り入れが80％だから、2000万円の住宅計画なら借り入れ1600万円、よって自己資金は600万円となります。 ただし、600万円用意できたからといってただ単に喜んではいられません。気がつかないうちに思いもかけない出費が発生します。10％はあくまで概算に過ぎないので、しっかり計算をして信憑性の高い計画金額をはじきだしたほうが良いでしょう。 ローンは借り入れた金額と期間によって最終的な返済金額が異なってきます。短期返済は、合計金額は低くいのですが、毎月の返済額が大きくなるので、収入や資産に余裕のある人にしか向いてません。 長期返済は、月に返す金額を低く設定することができるかわりに、最終的な返済額は短期返済より大きくなってしまいます。 一番肝心なのは、金利です。金利には大きく分けると、固定金利型と変動金利型とがありますが、最近ではこの二つをあわせたような返済プランもあり、バリエーションが増えてきています。 返済の全期間、完全に金利が変わらないのが「全期間固定型」です。金利を年に2回見直し、5年に一度返済額を変更する「変動金利型」。そして「段階金利型」と「固定期間指定型」がこの間にあります。 自己資金はどのくらい用意できるのか、毎月の収入と出費は現在と将来でどう変化していくのか。それを踏まえると、住宅建築にかける予算概要がだいたい見えてきます。 tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.25 2007-05-17T07:42:05Z 2007-05-17T07:49:27Z

住宅ローンと確定申告 住宅やマンションを購入した際に、住宅ローン控除（住宅ローン...

住宅ローンと確定申告 住宅やマンションを購入した際に、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の特例を活用するには、マイホーム購入後、入居開始した年の翌年に確定申告をする必要があります。 この特例の適用条件に「取得後6カ月以内に居住して年末まで引き続き住むこと」とありますので、仮に、住宅を取得した年に入居しなかった場合には、1年目の控除は受けられないということになります。 しかし、住宅を取得した年の翌年に入居開始した場合には、2年目から控除を受けることが可能です（翌々年に確定申告する必要あり）。 マンションや一戸建てなどを購入した場合、売主や不動産会社によっては、確定申告をするように注意を促す知らせを送付してくれるケースもあります。 しかし、全ての売主や、販売代理店、不動産会社が、そのような対応をしてくれるわけではありません。住宅ローン控除の特例を活用するためには、確定申告が必要であるということを知らずに、申告をしないでいると、せっかくの住宅ローン控除を受けることができませんので、注意が必要です。 なお、サラリーマンの場合は、最初の年に1度だけ確定申告を済ませてしまえば、翌年からは年末調整で自動的に控除を受けることができます。

5種類ある確定申告書

確定申告は、毎年2月16日から3月15日の間に、住まいのある地域の所轄税務署に申告書を提出します。このとき提出する確定申告書には、以下に示す5つの種類があって、それぞれの目的に応じて使いわける必要がありますので、注意が必要です。 （1）分離課税用 不動産や株などの譲渡所得がある場合に使用 （2）損失申告用 所得金額が赤字＝マイナスになる場合に使用 （3）給与所得者の還付申告用 会社員が源泉徴収税額から還付を受ける場合に使用 （4）公的年金等のみの人用 公的年金だけで他に申告する所得がない場合に使用 （5）一般用 上記（1）〜（4）のどれにも該当しない場合に使用 サラリーマンの方が住宅ローン控除のために確定申告する場合には、「（3）給与取得者の還付申告用」を使用するということになります。 なお、（1）分離課税用、（2）損失申告用、（5）一般用の申告書の3つの申告書には、それぞれ「青色申告用」と「白色申告用」とに分かれています。 不動産所得や事業所得がある人で毎年確定申告しているようであれば、税務署より申告書が郵送されてきますが、それ以外の場合は税務署に出向いて、用紙を貰いましょう。]]> tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.26 2007-05-17T07:54:36Z 2007-05-17T08:13:31Z

住宅ローンを契約し住宅やマンションを購入しようとした場合、最も重要なのはローンをいくら返済できるか（＝返済可能額）を把握することです。

返済負担率から試算 初めて住宅ローンを契約し、住宅やマンションを購入しようとした場合、最も重要なのは、まず、自分がローンをいくら返済できるか（＝返済可能額）を把握することです。 この返済可能額を正しく算出しようとした場合に、返済負担率という考え方が重要になります。これは、年収に対する返済額の比率を表したもので、大手都市銀行では、年収に対する返済負担率から、融資額の上限を設定しています。 例えば、年収100万円以上150万円未満なら、返済負担率25％以内、年収400万円以上なら、40％以内などのように、その返済負担率は年収によって25％から40％までの幅を設定しています。 旧住宅金融公庫の場合は年収に関わらず20％以内となっておりましたが、住宅金融支援機構に変わり、年収の25％以内と引き上げられました。 仮に税込み年収が600万円の人の場合、年間返済額は住宅金融支援機構では25％の150万円まで、銀行の例では40％の240万円まで借入れが可能ということになります。 今後年収が安定的に上昇することが確実であれば、返済負担率30％〜40％というのも良いかもしれませんが、今後、年収の上昇が不明確である場合は、少し抑え気味にしておくことを考慮する必要があります。一つの目安としてはやはり20％〜25％程度が安心であると言えるでしょう。

返毎月の家計簿から試算

もた、この返済可能額を試算しようとするとき、もっとも現実的にまた、分かりやすく考えることができるのは、毎月の家計簿を分析し、実際に返済可能な金額を算出する方法です。 考え方としては、まず初めに、食費や水道光熱費、教育費など、住宅の購入に関わらず、固定的に必要な生活費をまとめてみます。このような必要生活費を仮に（A）とします。 次に、もし今現在、賃貸住宅に入居している場合、月々支払っている家賃と住宅購入のために毎月貯蓄している金額を足し合わせ（B）を算出します。残りが、ある程度レジャーや趣味のための出費（C）とします。 ここで、ローンの返済額を考えた場合、今現在用意しており、確実に返済に回すことのできる（B）の範囲内に抑えるというのが最も安全であるわけですが、もしそれでは足りないと言う場合には、どこまでレジャーや趣味の支出を減らすことができるかを検討しなくてはなりません。 夢のマイホームを持つためには、ある程度まで我慢するのはしょうがないとしても、生活の潤いである（C）の費用を全てローンの返済に回すというのは、生活がギリギリの状態になり、またストレスを溜める原因にもなります。 ようやく手に入れたマイホームでも、生活の潤い費用がないのでは、何のためのマイホームか分からなくなってしまいますし、万が一の出費という際に全く対応ができないという事態にも陥ります。 更に、必要生活費の（A）まで削って返済計画を作るというのは、最も危険な計画であり、破綻しかねません。くれぐれも、生活の潤いの部分も考慮しながら、ローン返済計画をを立てるようにすることが重要である。 ]]> tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.27 2007-05-17T08:17:41Z 2007-05-17T08:47:57Z

住宅ローンの繰上げ返済でトクするためには、いくつかの鉄則があります。まずは同じ金額を繰上げ返済する場合なら返済を開始してから早く繰上げ返済したほうが総額の支払うべき利息が少なくて済みます。

繰上げ返済でトクする 繰上げ返済でトクするためには、いくつかの鉄則があります。まず、同じ金額を繰上げ返済する場合なら、返済を開始してから、できるだけ早く繰上げ返済したほうが、総額の支払うべき利息が少なくて済みます。 例えば、35年の元利均等返済で、金利3％、1000万円の住宅ローンについて、100万円を繰上げ返済しようとした場合を例にとってシミュレーションしてみましょう。 まず、返済開始から1年後に100万円繰上げ返済した場合には、総返済額から、約157万円の利息を支払わなくてすみます。しかし全く同じ条件で3年後に繰上げ返済をしようとしたた場合では、支払わなくて済む利息は約142万円と約15万円減ってしまいます。 更にこれが、10年後になると、トクする利息はたった99万円にまで減ってしまい、1年目に繰上げ返済するのとくらべて、58万円の差額が生まれてしまいます。 なかなか、返済開始1年後からまとまった金額を返済するというのは難しいかもしれませんが、繰上げ返済を見込んだ生活設計をするというのも重要です。 また1つだけでなく、複数のローンを契約している方の場合、どのローンを先に繰上げ返済するかということも重要になります。優先順位をつけるなら、（1）『金利の高いもの』（2）『返済期間の長いもの』（3）『ローン残高の多いもの』となります。 例えば、元金1000万円、1年後に100万円繰上げ返済する場合、金利3％のローンでは、トクする利息は約123万円ですが、金利4％のローンでは約155万円と、30万円近くの差額が生じます、このように金利が高いものほど繰上げが有利になります。 この優先順位を照らし合わせて、繰上げ効果の高い、高金利ローンから先に繰上げ返済することを検討しましょう。

繰上げ返済手数料比較

繰上げ返済の条件は住宅ローンを契約している金融機関によって異なります。住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の場合では、1カ月前までに、現在返済している金融機関に申し出ればいつでも繰り上げ返済が可能ですが、繰上げ返済できる金額は100万円以上になります。 銀行の住宅ローンの場合は、返済額の1カ月分単位（ボーナス返済併用の場合は6カ月単位）から繰上げ返済可能というケースが多いようです。 また、繰上げ返済には、手数料が必要になり、この繰上げ手数料も、金融機関によって異なります。住宅金融支援機構では、月々の返済額を変えずに、返済期間を短縮する「期間短縮型」で3,150円ですが、それ意外のケースでは5,250円必要となります。しかし、「フラット35」なら繰上げ手数料はかかりません。 また、銀行の場合、ローンの種類によっても異なりますが、たとえば変動金利や固定金利なら期間短縮型で3150円、固定金利選択型で期間短縮型なら3万1500円などと、大きくことなります。 最近では、インターネットバンキングを利用することで、支払う利息の性格なシミュレーションすることも可能な銀行もあり、インターネットで繰上げ返済手続きをすることで、一部の繰上げ返済手数料が0円になる銀行もあります。 このように、何年かに1度とは言え、繰上げ返済手数料にも大きな差額が生まれますので、無駄なく繰上げ返済するようにしましょう。]]> tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.28 2007-05-17T08:27:40Z 2007-05-17T08:45:39Z

住宅ローンの頭金は一般的に総額の20％程度必要といわれています。これは金融機関の融資限度額が担保評価額の80％になっていることが多いことから残りの20％を頭金に回せるという考え方からそう言われています。

住宅ローンの頭金はいくら必要か 住宅やマンションを購入し、住宅ローンを組もうとした場合に、頭金は一体いくら用意すればいいのでしょうか。一般的には「頭金は総額の20％程度必要」といわれています。では、この「20％」という数字はどういった根拠から言われているのでしょうか。 これは金融機関の融資限度額が担保評価額の80％になっていることが多いことから、残りの20％を頭金に回せるという考え方からそう言われているようです。 しかし、最近は80％以上でも、融資可能なケースも増えてきており、この考え方では頭金は20％以下でも問題ないということになります。事実、最近の物件の中には「頭金なしOK」などという物件もあります。 しかし、このような情報に惑わされずに、自分自身の資金計画に照らし合わせて、本当に必要な頭金はいくらかを、十分に検討することが大切です。 安全な資金計画を立てようとする場合には「頭金」を算出することから始めてはいけません。まず、あなたがいくらまでならローンを確実に返済できるかを割り出し、その金額をベースに、購入したい物件価格との兼ね合いで必要な頭金額を逆算するのが正しい方法と言えます。

頭金でリスクヘッジ

そもそも、住宅やマンションを購入する際に、なぜ頭金が必要なのでしょうか。金融機関の融資限度額や個人の返済能力という考え方とは別に、実は、頭金には「万が一の際のリスクヘッジ」の役割があるのです。 購入代金の100％つまり全額融資してくれる銀行があるとします、この場合、月々の返済金額に無理が無ければ、頭金は必要ないという判断もあるかもしれません。 しかし、自宅購入後に、何らかの事情で自宅を売却せざるを得なくなる事態が発生したとします。その場合、新築で購入しても、中古になった途端に1割、2割は直ぐに値下がりしてしまします。特に、物件数が豊富で、競争が厳しいような地域では、もっと下落する可能性があります。 そこで、仮に頭金はゼロで、全額ローンで購入していた住宅の場合には、たとえ1割でも値下がりしてしまえば「担保割れ」になり、仮にその分を補填することができないとなれば、売却することができなくなります。 このような場合を考えると、購入した金額と売却する金額との差額分を『頭金』として支払っておけば、売却する際の『リスクヘッジ』になるという考え方もできるのです。人生何が起こるか分かりません、あらゆるリスクを勘案し、そのリスクを極小化しておくことが大切です。 ]]> tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.59 2007-06-11T04:17:18Z 2007-06-11T04:24:23Z

膨大な種類の住宅ローン商品を選ぶ際、一番最初に気になる比較材料は住宅ローンの金利のようです。

住宅やマンションなどマイホームを購入することは、人生のうちでも、大きな買い物であり、後々後悔しないためにも十分に調査・検討し、納得の行く住宅を購入したいものです。 しかし、高価であるがゆえに、悩みも多いのがこのマイホームの価格です。安い物件だからといって、事前の調査もせずに、飛びつくと後で後悔するかもしれませんし、無理して高価な物件を購入しても、月々の住宅ローンの返済に追われ、レジャーなどに出掛ける余裕がなくなってしまいます。 一昔前までは、住宅ローンを組もうとした場合、住宅金融公庫から融資を受けるのが殆どあり、住宅ローンを組む人の30%が融資を受けていたという時代もありました。2007年度末で住宅金融公庫は廃止され独立法人化し、住宅金融支援機構に生まれ変わりました。 これは、住宅金融公庫と比較しても引けをとらないくらいに、低金利の住宅ローンを扱う金融機関が増加し住宅金融公庫離れが進んだことにより、独立行政法人へ移行したという背景があります。 このように金融業界にとって、少しでも顧客をつかみたい住宅ローン市場では、膨大な種類の住宅ローン商品があります。住宅ローンを選ぶ際に一番最初に気になる比較材料は住宅ローンの金利でしょう。 比較的低金利のものから、高めの金利の住宅ローンも存在し、どのような観点で住宅ローンを比較し、選んでよいのかとても悩むところです。わずかな金利の違いでも返済額と返済期間を考えると、少しでも低金利であることにこしたことはありません。 また、同じ住宅ローンを比較する場合のもうひとつの大きな悩みに、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかがあります。今後も長期に渡って低金利時代が続くと予想されるのであれば、返済完了まで同一の金利で返済することが出来る固定金利を選択するのが一般的です。 一方で、現状よりも更に低金利が進展する事が期待できるならば、変動金利を選ぶのもひとつの方法ですが、期待とは逆に、数年後現状よりも金利が上昇してしまうと、それに合わせてローンの金利も上昇してしまいます。 このように、様々な観点から膨大な量の住宅ローンを調査し、自分のライフスタイルにあった住宅ローンを選んでいくわけですが、実際には様々な会社の住宅ローンを比較してみても、結局のところ不動産屋に勧められるがままの住宅ローンを選んでしまうという方も多いようです。 一生のうちで、とても大きな買い物である住宅です。「あの時もう少し冷静に検討しておけばよかった」とならないように、どの金融機関のどの住宅ローンを受けるのかは、十分に調査し、比較検討してから納得の上で決めましょう。 tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.60 2007-06-21T12:28:56Z 2007-06-21T12:32:55Z

住宅ローンを利用する際には返済額以外にも保証料・事務取扱手数料（融資手数料）・抵当権設定費用など様々な手続き費用が発生するので注意が必要です。

住宅を建てたり、マンションを購入したりする、ほとんどの方は住宅ローンを利用されると思います。しかし、住宅ローンを利用する際には、返済額以外にも、保証料・事務取扱手数料（融資手数料）・抵当権設定費用など、様々な手続き費用が発生するので注意が必要です。 事務取扱手数料とは、金融機関や保証会社への手続き費用のこと。どこの住宅ローンを利用しても。概ね3万円程度のようですが、最近では事務手数料無料の金融機関などもあるようです。 保証料と抵当権設定費用は、借り入れ金額や返済期間などによってその金額は変わってきます。保証料とは、保証会社を利用するときの料金です。 大手金融機関などでは保証人を認めておらず、保証会社を利用することを融資条件の１つとしているため、大手銀行などから住宅融資を受けるには、保証会社への手数料を支払うことになります。 保証料は、借入額と返済期間によって決まりますが、決して無視できる金額ではありません。融資金額100万円当たりの一般的な保証料は、15年返済だと約12,000円、20年では約15,000円、30年だと約20,000円程度になります。 例えば2,000万円を30年で返済する計画を立てると、保証料の金額は、約40万円にもなってしまうのです。最後の抵当権設定費用とは、金融機関や保証会社が、土地や建物に抵当権を設定する際の費用で、登記のための登録免許税と司法書士手数料がかかるのです。 登録免許税は借入額（債権金額）に応じて金額が変わります。一般には、債権金額の0.4％ですが、特例があります。50平米以上の住宅を建てた場合には、建物部分について、債権金額の0.1％で良いのです。司法書士手数料は、約2〜6万円程度になります。 さて、これら住宅ローンの諸費用を見てみると、費用の中で一番大きいのが保証料ということがわかります。できるなら、この保証料を安く抑えたいものです。それには、保証料を優遇してくれる制度を利用したり、保証料が不要な「フラット35」を使うことも考えられます。 しかし、優遇ローンを使うには、いくつかの条件があります。その金融機関に給与を振り込む、公共料金の支払い窓口にする、一定額の定額貯金をする、などです。また、保証料をローンの利息に含めて後払いするという支払い方法などもあります。 保証料が安くなるわけではないのですが、まとまった現金が出ていかないので、支払いは楽になるのではないでしょうか。また、条件によっては、保証料無料という金融機関もあるようなので、様々な金融機関の情報を収集し、検討する必要がありそうです。 tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.62 2007-06-21T12:48:31Z 2007-06-21T12:54:09Z

「住宅ローン控除」を一言で言えば普通の所得の人が住居を目的としてローンで建てた（買った）住宅に対する控除ということです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用している人が最長10年間に渡って、所得税の控除を受けられる減税制度です。 期間は10年といいましたが、15年のタイプもあります。控除が適用される基本的な条件は「2008年3月31日までに住宅を購入・入居する」ですので、まだ間に合いますが、住宅の購入を考えていて、住宅ローン控除を利用とするのなら、今が最後のタイミングといえそうです。 「住宅ローン控除」を受けるにはどのような条件を満たせば良いのでしょうか。以下にその条件をまとめてみました。 ・床面積（登記簿面積）が50m2以上（登記簿面積はパンフレットに記載された面積よりやや小さくなる場合があるので注意が必要です） ・中古住宅はマンションなど耐火構造は築25年以内、それ以外は築20年以内の建築後使用されたことがある住宅（2005年4月以降に取得する住宅については、この築年数を超えていても「新耐震基準」に適合する物件であれば控除を受けることができます） ・店舗・事務所などの併用住宅または増改築の場合は、居住部分が全体の床面積の2分の1以上・住宅を取得後、6ヶ月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること ・控除を受ける年の所得が3000万円（給与所得のみの場合は年収が約3336万円）以下 ・取得した年とその前後2年間（通算5年間）に、「3000万円特別控除」や「居住用財産の買い換え特例」などを受けていないこと ・住宅ローンは、建物および敷地を取得するための返済期間10年以上のローンであること（金利が年１％未満の社内融資や、親や親戚から個人的に借りる場合などは対象外） これらの条件を見るとわかるように、「住宅ローン控除」を一言で言えば、普通の所得の人が、住居を目的としてローンで建てた（買った）住宅に対する控除ということがわかります。 控除が受けられるのは、住宅やマンションを建てた、あるいは買った、年からですが、サラリーマンは年末調整に間に合わないので、サラリーマンの場合、初年度だけは確定申告が必要となります。 気になる控除額は次のようになっています。 控除期間10年　1年目から6年目の控除：1.0％、 7年目から10年目：0.5％ 控除期間15年　1年目から10年目の控除：0.6％、11年目から15年目 ：0.4％ 10年控除と15年控除のどちらを選択すれば得か悩む方もいらっしゃるかもしれませんが、月収が25万円以上なら迷わず10年控除がお得です。 また、控除される限度額は、2007年だと2,500万円までですが、2008年なら2,000万円までに下がってしまいます。控除率は変わらないので、10年控除なら最大で40万円の差が生じてしまいますので、2007年に入居するほうが得ということになります。 「住宅ローン控除」は不況時代の住宅購入促進の色合いが強いといえます。徐々にですが、景気が上向きとなってきている現状を考えると、住宅ローン控除が予定通り2008年で終了するのはやむをえないことかもしれません。 tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.74 2007-07-26T08:23:02Z 2007-07-26T08:27:19Z

銀行のリフォームローンには自宅を担保として借り入れる「有担保型」と担保無しで借り入れする「無担保型」があります。

「築数年が経過し、そろそろ家のリフォームをしたいけれど、まだ住宅ローンの月々の返済が残っているし、経済的にもリフォームする余裕がない」と悩みを抱えている方も多いと思います。 そのような時に活用して頂きたいのが、家のリフォーム資金を借りることができる、リフォームローンです。リフォームローンは、住宅ローンと同様に、大きな金額を借り入れても、月々分割して返済していくことが可能なローンです。 一口に住宅をリフォームするための資金を借りるリフォームローンとはいっても、このローンを扱っている金融機関は様々で大きく「公的融資」と「民間融資」の２つに分けることができます。 公的融資は「住宅金融公庫融資」「年金住宅融資」「財形住宅融資」の3種類があり、他にも、各自治体が扱う自治体融資も公的融資の一種です。 一方、民間融資は「都市銀行」「信託銀行」「信用金庫・組合」などの民間金融機関で組むローンをさします。 このように、様々な金融機関でリフォームローンを扱っているため、それぞれの金融機関によって、融資金額や、融資のための条件等にも違いがあります。 一般的には「公的融資」の方がリフォームローンの金利は低金利とされていますが「民間融資」でも金利の低いリフォームローンがありますので、多方面から資料を取り寄せるなどして、十分に比較検討する必要があります。 これらの中でも銀行でリフォームローンを組む場合が多くようですが、銀行のリフォームローンには、自宅を担保として借り入れる「有担保型」と、担保無しで借り入れする「無担保型」があります。 銀行でのリフォームローンを利用する理由として、多い理由が、リフォームローンとして借り入れた資金は、純粋なリフォームだけでなく、家具やインテリアの購入などにも利用できるといった幅広い用途に加え、公的融資に比べ、融資のための審査もスピーディーであるからということが、人気の理由のようです。 また、既に利用している住宅ローンと同じ銀行のリフォームローンを利用したり、その銀行を通じて公庫のリフォームローンを利用した場合には、リフォームローン金利が優待されるなどのお得なケースもあります。しかし、住宅ローンの金利が平均して２〜３％なのに対して、リフォームローンの金利はそれより、１％〜２%高くなるというのが一般的なようです。 tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.75 2007-07-30T10:45:25Z 2007-07-30T10:49:41Z

リバースモーゲージローンは高齢者等が持家を担保として生活資金の融資を受け死亡時に一括返済するというシステムのローンです。

高齢者と住まいのあり方を考える場合、住宅そのものが住みやすい住宅かどうかも大切ですが、永年住み続けた住宅の『価値』についても考慮する必要があります。 例えば、築年数が20年を超えてしまうと、その住宅の価値は限りなくゼロと評価されてしまいます。お金にある程度のゆとりがある方は、マンションに住み替えたりしますが、最近では、従来では売買が成立しなかったような住宅も、リノベーションハウスと言って大規模に改修することを前提に不動産会社が買い取る例もあるなど、状況は変わり始めています。 「リバースモーゲージローン」という言葉をご存知でしょうか？ 何だか聞きなれない言葉で、まだ広く一般的に認知されているとは言い難い言葉です。 「リバースモーゲージローン」を簡単に説明しますと、高齢者等が持家を担保として生活資金の融資を受け、債務者がなくなった後に一括返済するというシステムのローンです。 その仕組みは、持ち家の担保評価金額によって貸付限度額が設定され、その限度額に達するまで毎月一定額を受け取ることができます。そして、債務者がなくなった後に、担保となっていた不動産を売却することで、借入金を一括返済するという仕組みです。 このリバースモーゲージローンには、地方自治体による「公的プラン」と信託銀行などによって運営される「民間プラン」があります。 旭化成が自社物件を対象に行っている、住み替え型リバースモゲージ「REMOVE」では、ヘーベルハウスを賃貸物件として貸し、家賃収入を金利返済分として、住み替え資金や生活資金に充てることができるというプランで、資産価値の高いヘーベルハウスならではの多様なサポートが用意されているようです。 リバースモゲージローンは、まだまだ一般的に馴染みの薄い言葉ですが、厚生労働省による各都道府県への通知などもあり、このリバースモーゲージ制度への取り組みを始めたところもいくつかあるようです。 ただし 「長期生活支援資金」 などの名称で、「リバースモーゲージローン」 とは明言していない場合がほとんどなのです。高齢者と住宅の関係は建て物だけでなく、様々な観点から考える必要があるようです。興味がありましたら、是非リバースモーゲージローンについて調べてみてください。 tag:01jyuron.oftt.net,2007://2.76 2007-08-12T04:04:52Z 2007-08-12T04:20:27Z

jaバンクではja住宅ローンという商品を展開しています。ja住宅ローンは『新築購入型』『買い換え型』の二種類あります。

長期化する低金利時代の現代のなかで、jaバンクもja住宅ローンという商品を展開しているのをご存知でしょうか。このjaバンクのja住宅ローンとは、農業を営む正会員と准会員が対象となっていますので、農業を営んでいないサラリーマンなどの場合は、数千円〜数万円を出資し「准会員」になる必要があります。 jaバンクのja住宅ローンは各地のjaによって商品に若干の違いがあるのですが、ja住宅ローンを大別するなら『新築購入型』と『買い換え型』の２つに分けることができます。 さて、そんなjaバンクのja住宅ローンですが、このja住宅ローンの注目すべき点はというと、住宅ローンの金利に優遇措置があることなのです。例をあげるとするならば、まずは農業を営む正会員の方で決済などに関することをjaバンクの口座で行うことをすれば、最大で1.4％もの金利がお得になるなどです。 農業を営んでいない正会員でなくてもja住宅ローンでは、公庫融資の金利より0.1％程度金利が有利になります。また、団体生命保険料が別途必要になる公庫融資に比べて、ja住宅ローンでは、団体生命保険料は、返済金額に組み込まれているため、公庫融資とja住宅ローンとの実質的な金利差は0.4%となります。 ja住宅ローンで固定金利型を選ぶと、返済を開始から10年以前と11年以降で金利が変わりますが、公庫の融資よりja住宅ローンの方が、金利が0.1%程度低く設定されているというのも魅力です。 その他、住宅ローンに必要な諸費用についても、ja住宅ローンは保障料も借入金の0.2%と、公庫融資よりも安いです。 ja住宅ローンでは中古住宅にも最長35年の返済期間が適用されるなど、ja住宅ローンはとても有利になっています。一般的にja住宅ローンは農業を営んでいる人しか利用することができない住宅ローンと思われているようですが、様々な面でこんなに有利なja住宅ローンですので、是非とも検討してみてください。